Compra de deudas en ejecución, una de las inversiones de los fondos inmobiliarios

¿Sabías que hay empresas que compran deuda que se encuentra en proceso de ejecución para luego ser ellas las que ejecuten? ¿Qué rentabilidad tiene el hacer esto y porque lo hacen? Generalmente para que haya interés en este tipo de inversión la deuda tiene que estar al comienzo de la ejecución, es decir a ser posible que no se hayan producido aun gastos de abogados por la reclamación judicial… aunque por lo que vemos hoy día también se dan casos de compra de inmuebles en donde la propiedad ya pertenece al banco y por tanto ya no estamos hablando de una compra de deuda en ejecución sino de una compraventa.

Su cliente principal suelen ser bancos y demás entidades financieras y suelen fijarse en inmuebles cuyo valor este por encima del valor de la deuda. Eso es evidente. Es impensable pensar que nadie va a querer liquidar una deuda (comprando el inmueble que tiene la hipoteca) si el importe de la deuda es igual/mayor que el valor del inmueble. También añadir que este tipo de inversores no suelen comprar viviendas individuales sino que lo que hacen es comprar inmuebles en rentabilidad siempre y cuando puedan comprarlos en lotes para con esto lograr mayores quitas a los bancos que los venden. También compran edificios individuales pero no viviendas sino centros comerciales, terrenos, parcelas…

Pongamos un ejemplo para explicar esto.

Imagina un banco que tiene 10 inmuebles en ejecución cuyo valor de mercado es de 1000 000€ y las hipotecas suscritas en total suman la cantidad de 700 000€. Llega entonces esta entidad inversora y le propone al banco comprarle toda esta deuda pero con una quita haciendo que el precio final de la compra  sea de 500 000€. Si el banco acepta esa operación la entidad inversora a comprado por 500 000€ inmuebles valorados en 1000 000€. La rentabilidad es evidente. Luego el fondo de inversión /inversor/empresa como la queramos llamar suele ponerse en contacto con las antiguos propietarios y les ofrece una opción de recompra, un alquiler…que es justo ahí donde está su rentabilidad… Este último punto la entidad inversora lo hace si quiere pues no está obligada, al ser el inmueble ya de su propiedad puede hacer lo que quiera.

El “como la queramos llamar” se debe a que en España se conoce a estos fondos como fondos buitre pues compran inmuebles con precios por debajo de mercado al tener que liquidar solo la hipoteca. Y cumplen una misión en el mercado, pues el banco no vendería el inmueble por debajo de su precio sino le interesara desprenderse de inmuebles que es lo que está pasando en España, de ahí el interés de estos fondos de inversión ,que por cierto, suelen ser extranjeros.

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